Premetto che quando il Mago Zoc ha fatto le valigie e nel giugno 2014 sul palcoscenico cittadino è arrivato Biancheri, nel Programma Quadriennale Regionale per l’Edilizia Residenziale che scadeva a fine anno Sanremo era sempre inserito nella categoria dei “comuni ad alta problematicità abitativa”.

Questo non ostante il Mago Zoc tre anni prima avesse adottato la miracolosa “Variante per la casa” al P.R.G. e l’avesse spedita a Genova per l’approvazione che interverrà nel 2012 con modifiche d’ufficio accolte dal Comune. 

A fine quadriennio 2011-2014 il livello di “problematicità abitativa”, dunque, era rimasto costante non ostante il forte ridimensionamento del fabbisogno di unità abitative (377 di ERP + 489 CM) sceso da 866 (stima PQR) a 503 (stima ARRED/2010).

Infatti la domanda di alloggi a canone moderato (ERS) era rimasta insoddisfatta, e anzi era aumentata, avendo raggiunto il numero di 538 situazioni censite.

Di conseguenza l’area complessiva della criticità e del disagio sociale a Sanremo in quel momento toccava ufficialmente quota 1.041, numero limitato alle situazioni venute alla luce e senza contare gli abbandoni e le rinunce.

Questo perché la “Variante per la casa” del Mago Zoc nel triennio successivo alla sua approvazione ha avuto l’effetto dell’impacco su una gamba di legno dal momento che puntava sulla copertura di parte del fabbisogno attraverso il completamento del piano ERP di San Lorenzo grazie a 212 alloggi che A.R.T.E. Imperia avrebbe dovuto costruire su due lotti che aveva a disposizione in via Serenella corredati da gran parte delle urbanizzazioni necessarie.

I maligni insinuano che l’inerzia dipende dal fatto che A.R.T.E. Imperia era, ed è rimasta, un santuario della sinistra mentre all’epoca il Comune aveva il sindaco di centro destra, ma io non ho mai creduto alle malelingue.

Inoltre, per coprire il rimanente fabbisogno abitativo la “Variante per la casa” del Mago Zoc confidava sul miglioramento dei fattori macroeconomici di fondo e in particolare sul rilancio dell’edilizia e del mercato immobiliare, speranza illusoria.

Ad accrescere la negatività della situazione si aggiungevano, infine, le prospettive a breve che a parità di quadro giuridico-amministrativo, non promettevano nulla di buono.

Né per quanto riguarda l’utilizzazione delle zone urbanistiche C di espansione, né per il recupero o la trasformazione edilizia delle abitazioni esistenti, e neppure, infine, in campo commerciale con particolare riguardo al segmento di mercato   dell’offerta di case di prima abitazione di livello medio-basso in proprietà o a canone agevolato.

Con l’aggravante della colpevole e perdurante rinuncia da parte del Comune a adottare ogni altra misura di emergenza, concreta e immediata, che allora era   ancora possibile senza dover incappare nelle Forche Caudine della salvaguardia del P.U..C. e nei rigidi divieti imposti dal regime transitorio del P.R.G.

Se questa era nello specifico il quadro con cui nel 2014 Biancheri doveva fare i conti non migliore era il clima cittadino nel quale esso si inseriva, caratterizzato, già allora, da una drastica contrazione dell’edilizia, sia industriale e sia artigianale, con pesante ricaduta sui livelli occupazionali e dell’indotto commerciale e dei servizi, da una forte presenza di volumi edificati a destinazione residenziale da recuperare e di altri a destinazione diversa da riconvertire e da vaste  zone di criticità sociale (centri storici e località degradate) da rendere sicure parallelamente al loro recupero abitativo e in sinergia con le politiche di valorizzazione commerciale e turistica.

                                                                                              00000000

Nel 2014 la malattia certamente era grave e la febbre alta, ma Biancheri aveva a sua disposizione tutte le medicine necessarie per curarla e per guarirla soprattutto grazie alla nuova disciplina regionale che aveva radicalmente cambiato procedure e contenuti.

Riguardo a questi ultimi Genova aveva introdotto per i Comuni che intendessero imporre quote ERP l’obbligo di dotarsi del “Documento attuativo per le politiche per la casa” contenente anche previsioni di natura finanziaria, alla cui approvazione era condizionata l’attuazione degli interventi previsti nella “Variante”.

Riguardo alle procedure erano stati introdotti termini perentori entro cui devono avvenire i vari passaggi dell’iter istruttorio e all’ultima scadenza era prevista l’approvazione tacita.

Sanremo era interessata specialmente per i contenuti tecnici e finanziari da inserire nel “Documento attuativo per le politiche per la casa” per sfruttare le tante opportunità che la sua condizione di “alta problematicità abitativa” offriva. In particolare ricordo tra quelle più importanti la previsione di premialità volte a favorire la fattibilità degli interventi di edilizia residenziale, il tetto massimo del 10% delle quote ERP, la superficie ERP e quella idonea a coprire i necessari standard urbanistici come aggiuntiva rispetto all’edificazione prevista in progetto e infine la possibilità di assolvere alle quote ERP mediante realizzazione anche fuori dall’area di intervento e su tutto il territorio comunale, con la sola esclusione delle aree agricole e di presidio ambientale.

Ma le opportunità che meritavano la massima attenzione erano quelle relative all’acquisto e al recupero di alloggi esistenti per i quali era stabilito l’abbassamento all’8% del tetto massimo, la deroga alla disciplina degli strumenti urbanistici in vigore o in salvaguardia in caso di realizzazione di alloggi in quote ERP, salvo rispetto delle distanze, del PTCP e del P.d.B. e infine la possibilità di assegnazione con procedure di legge riservata a residenti da almeno 2 anni.

Qualora poi le quote ERP fossero state ammesse alla monetizzazione la Regione aveva posto al Comune il vincolo di destinazione che assegnava le somme alla realizzazione di alloggi ERP con tutte le urbanizzazioni connesse o in alternativa a interventi di emergenza abitativa sulla base di una programmazione estesa al bacino sovracomunale di utenza.

Anche la procedura era semplificata grazie al tacito assenso del Comune alla scadenza del termine di 60 giorni entro cui doveva pronunciarsi sulle istanze di monetizzazione delle quote ERP presentate dai soggetti attuatori.

Infine la monetizzazione doveva essere quantificata dal Comune sulla base dei costi effettivi inclusa area, progetto, direzione lavori e sicurezza, collaudo, oneri accessori e quota delle opere di urbanizzazione.

Se questo poteva apparire, a prima vista, come un regime punitivo per gli imprenditori e gli investitori in realtà esso contemplava una vastissima area di esenzione delle quote ERP con forte potere incentivante.

Ricordo tra quelli maggiormente favoriti, il recupero, inclusa la sostituzione edilizia, del patrimonio edilizio esistente già a destinazione d’uso residenziale, la realizzazione di nuovi edifici residenziali con S.A. inferiore a 500 mq o volume urbanistico inferiore a 1.750 mc e di nuovi edifici residenziali composti da unità in vendita a prezzo convenzionato e vincolo 15ennale a prima casa e divieto di alienazione e infine gli interventi previsti dai Programmi del “Piano Casa” (D.l.112/2008) a favore di nuclei familiari a basso reddito, anche monoparentali o monoreddito o di giovani coppie a basso reddito o di anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate; studenti fuori sede; soggetti sottoposti a procedure esecutive di sfratto; altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all'articolo 1 della legge n. 9 del 2007 e gli immigrati regolari e da ultimo gli interventi di recupero e di nuova costruzione conseguenti a operazioni di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico o di società pubbliche.

                                                                                       0000000000000

Da una Amministrazione comunale a trazione PD e con innesti ancor più a sinistra ed espressione di aree sociali mobilitate proprio su questi temi, l’” Altra Sanremo”, quella delle fasce più deboli e disagiate e di quella delle giovani generazioni in attesa di mettere su casa, si aspettava molto di più del nulla di questi quattro anni.

Biancheri per corrispondere al minimo delle attese avrebbe almeno dovuto varare il “Documento attuativo per le politiche per la casa” sulla base dei principi e dei rilievi del Voto regionale di approvazione condizionata della “Variante” del Mago Zoc e inserirvi la previsione dell’intero ventaglio di politiche abitative che spazia dagli interventi ERP a quelli rientranti nella tipologia regionale e inerenti il Canone Moderato, l’Inclusione Sociale, gli Alloggi Temporanei e la Rigenerazione Urbana, da affidare a livello tecnico-burocratico-amministrativo a una struttura interdisciplinare con interfaccia permanente il welfare abitativo, l’arredo urbano e il turismo/beni ambientali e culturali.

Ma secondo il mio chiodo fisso avrebbe dovuto approvare e portare avanti programmi di recupero edilizio, di bonifica sociale e di valorizzazione dei centri storici e dei borghi rurali sulla falsariga dei P.O.I. (Programmi Organici di Intervento di cui all’art. 4 della l.r. n. 25 del 5 agosto 1987) e col modello del programma di riqualificazione urbana finalizzati alla proprietà o alla locazione a canone sostenibile attuati in variante normativa al P.R.G. vigente, per comparti sulla base di S.A.U. (Schema di Assetto Urbanistico) unitario e infine programmi di social housing da proporre in cofinanziamento per la realizzazione e gestione a soggetti terzi no profit e profit  a titolo sperimentale sotto forma di “contratti di quartiere”.

Parlo di chiodo fisso perché è dal 1987, centenario del terremoto di Bussana, che provo rabbia per le opportunità di valorizzazione degli immobili storici e antichi abbandonati al degrado, e penso ai programmi speciali riguardanti insediamenti residenziali a rischio (Bussana Vecchia, punti dei centri storici, ecc.) finalizzati al recupero statico degli edifici e al loro risanamento e messa in sicurezza unitamente alla riqualificazione di spazi aperti pubblici e relativa manutenzione e pulizia, cose che avrebbero dovuto farsi e non sono state neppure pensate.

Quanto, infine, agli aspetti urbanistici ed edilizi si sarebbe dovuto sfruttare la nuova disciplina regionale e dei tetti massimi di contribuzione ERP previsti (10 % della S.A. ridotto all’8 % per cessione alloggi), ampliare al massimo possibile la facoltà di monetizzazione e, in merito alle zone C di espansione ridurne gli indici ma con ragionevolezza intorno alla metà di quelli previsti in origine dal PRG vigente.

Nulla di tutto questo è stato fatto e poi l’area di sinistra ha il coraggio di imprecare sul voto “populista” del 4 marzo scorso.

Io, invece, mi interrogo sui sanremesi senza casa, sfigati, anziani, poveri, malati e sui giovani che vorrebbero una casa per mettere su famiglia, ma anche sugli onesti e regolari immigrati che si integrano nella nostra comunità che per sua natura è sempre stata ospitale, accogliente, cosmopolita e umana.

La risposta è scritta negli appunti che precedono e in ciò che penso ma che non posso scrivere perché altrimenti l’algoritmo mi cancella.